부동산 정보 및 상권 - 주택가 상권
부동산 정보 및 상권
부동산 정보 및 상권 - 주택가 상권
주택가 상권의 특징 파악하기
주택가 부동산 상권 내 나만의 매장을 오픈하기 원하신다면 주택가 상권의 특성을 먼저 알아야 합니다. 주택가 상권은 현재 소비 트렌드의 변화 및 주 5일 근무제의 일반화로 인해 상권의 존재감이 점점 강해지고 있습니다. 단순히 사람들이 거주하는 주택이 있는 곳이라고 생각할 경우, 성공적인 매장개설을 할 수 없습니다. 특히나 고객의 성향과 니즈에 따라 움직이는 업종 같은 경우에는 더더욱 꼼꼼하게 입지분석을 해야 합니다.
주택가 부동산 상권을 보실 때는 ‘배후세대는 얼마나 되는가?’ ‘거주형태는 어떻게 되는가?’ ‘아파트의 평형대는 얼마인가?’ ‘단지 내 상가는 어떤 형태인가?’ 등등을 따져봐야 합니다. 통신매장은 5,000세대를 기준으로 본사 직영매장 오픈이 됩니다. 5,000세대라 하면 최소 10,000명은 거주를 하고 있을 것이라는 예측과 함께 소비층의 단말기 교체시기를 24개월로 보면 최소 100건 이상은 매월 판매될 것으로 추정하고 매장개설을 진행합니다. 다만 아파트가 중·소형 평수의 아파트가 아니라면 예상 판매 건수는 높지 않을 것입니다. 왜 그럴까요?
대형평수에 거주하는 사람들은 대부분 50대 이상의 노년층으로 삶의 수준이 높고 새로운 기기변경에 대한 의지가 약합니다. 또한 자가용을 이용한 대형 쇼핑몰을 이용할 확률이 높습니다. 이 때문에 배후세대 외에 평형대가 중요합니다. 그리고 거주형태에 따라 판매실적도 영향을 받습니다. 단독주택이 밀집된 상권이라면 피하는 것이 좋습니다. 세대수가 적고 주거연령과 소득 수준이 높은 곳일 확률이 높기 때문입니다. 반대로 서민층이 다수 살고 있기도 합니다. 단독주택이 많은 곳은 젊은 층이 거주하기에는 어려움이 있습니다.
대형평수 아파트 단지가 주변에 있나요? 좋은 것은 아닙니다
하지만 단독주택, 다세대, 다가구가 혼재되어 있는 상권은 비교적 좋은 상권입니다. 세대수가 많고 주거연령도 중·장년과 초·중고생이 많은 곳일 확률이 높습니다. 소득수준은 중산층과 저소득층이 주를 이루고 대부분 재래주택 형태를 이루고 있습니다.
마지막으로, 단지 내 상가의 특성 파악도 굉장히 중요합니다. 아파트 단지마다 상가가 있는지 아니면 상가가 한 곳에 모여있는지에 따라서 판매실적도 차이가 크게 나타납니다. 예를 들어볼까요? 예전에 용인시 기흥구에 위치한 중동 신규 택지지구가 있습니다. 이곳은 최초 분양가가 꽤 높았던 것으로 기억합니다. 거주민들이 상가이용 편의를 위해 단지마다 상가를 지었기 때문입니다. 결국 세대 수에 비해 상가가 과다하게 많이 생기게 되었습니다. 그러니 꼭 필요한 곳이 아닌 경우, 거주민들의 이용이 뜸해지는 결과가 나타났습니다. 더욱이 동네 자체가 번화가가 아니었기에, 사람들은 주말만 되면 번화가인 외부로 나가 소비를 하게 되었습니다. 그 결과, 단지 내 상가는 세탁소, 미용실, 부동산, 학원, 편의점 외 다른 업종은 유지가 힘들었고, 평일과 주말의 객수 차이도 심하게 나기 시작했습니다. 결국 기존에 있던 상가 내 업종마저도 현상유지를 하기가 어려워지게 되어 폐점을 하게 되었습니다. 실패한 상권으로 전락해 버린 것입니다. 지금도 상권 안정화가 되기 까지 상당기간의 노력이 필요한 것으로 알고 있습니다.
이러한 실패를 경험 삼아 이후에 건설된 신규 택지지구는 상권을 한 곳에 모아 배후세대가 한 곳에 모여 소비할 수 있는 집약적 소비상권을 만들어가고 있습니다.
주택가 부동산 상권 예시 설명
이와는 반대로 성공적인 주택가 부동산 상권의 예를 들어본다면 분당구 이매동 상권을 이야기할 수 있을 것 같습니다.
요즘의 신도시는 주거시설과 상업시설이 잘 조성되어 있어서 대부분 좋은 주택가 상권이라고 봐도 좋을 것 같습니다.
구체적인 임차조건은 상가 마다 다를 수 있습니다. 그러나 입지분석적인 측면에서 이야기한다면 전형적인 코너매장에 배후단지가 탄탄하고 대부분의 거주민들이 경유할 수밖에 없는 매장은 주변시세 대비 높은 편입니다. 그러나 이런 입지는 우선적으로 확보하는 것이 필요합니다.
최사의 입지는 고권리금이 형성되어 공격적으로 진행하기에는 무리가 있지만, 요즘은 예전보다 권리금 시세사 많이 낮아지고 있습니다. 그렇다고 주택가 상권 내 입지는 높은 권리금을 지급하고 진행하기에는 무리가 있습니다.
인내심을 갖고 기다리는 것이 무엇보다 필요합니다. 부동산 경기 침체로 아파트 거래(매매, 전·월세)율이 떨어지면서 부동산 중개업소의 수익성이 떨어지는 시점이 찾아왔습니다. 주택가 상권의 특성상, 부동산 정책 및 경기에 민감하게 반응을 보이는 경우가 대부분입니다. 특히나 지어진 지 얼마 되지 않았고, 관심과 화제가 높은 지역일수록 더더욱 그런 경향을 보여줍니다.
또 하나의 예를 들어볼까요?
안산 선부동 부동산 상권을 아시는지요? 경기도 안산시는 세월호 사건이 일어난 이후, (세월호 사건 유가족 분들에게 진심으로 위로의 말씀을 드립니다.) 그 여파를 가장 많이 받은 곳으로 전체적인 경기가 침체되어 있는 지역이지만 유독 선부동 상권만은 큰 변동이 없었습니다. 그만큼 상권이 안정화되었으며,택지개발 단계부터 상가 밀집형으로 계획되어 배후세대 거주민들의 소비문화가 대부분 한 곳으로 집중되어 있는 곳이기 때문입니다. 그럼 한 번 지도로 볼까요?
지도에서 보시면 아시겠지만 선부동의 부동산 상권은 다이아몬드 형태를 하고 있습니다. 때문에 선부동은 다이아몬드 상권이라고 이야기합니다 이 다이아몬드 상권 내에서도 메인 동선에 속하는 산호상가의 모습을 볼 수 있습니다. 이곳은 최초 분양가도 높았던 데다가 현재 나와있는 매장도 많지 않습니다. 주공아파트 단지 내 거주민들과 한양아파트, 그리고 그 밖의 거주민들이 유일하게 이용할 수 있는 근거리 내 핵심소비상권이기 때문입니다. 이런 곳에 상가 투자를 하신 분이라면 평생 경제적으로 어려움은 없지 않을까요? 전체적인 경기침체로 인해 이곳에서도 몇몇 업종은 큰 타격을 받고 있어 보였습니다.
주택가 부동산 상권은 이 정도로 정리해 볼 수 있을 것 같습니다. 대부분의 주택가 상권은 크게 변동되지 않는 특성이 있으니, 잘 판단하셔서 진행하시면 될 것입니다.
감사합니다.