부동산의 상권과 입지, 이것 만은 꼭 확인하세요!

 

부동산의 상권과 입지, 이것만은 반드시 확인하세요

 

(1) 부동산의 상권과 입지의 차이가 뭔가요?

 

구분	상권	입지
개념	매장이 고객을 흡수할 수 있는 범위	매장이 소재한 위치 조건
평가항목	유동인구, 매장주변 배후세대 경쟁점포, 교통시설, 장애요인, 상권 발전 가능성	접근성, 가시성, 인지성, 부지 형태, 매장형태, 시설구조, 주차시설
분석 목적	상권의 성패 예측	매장의 성패 예측
궁극의 목적	매장 개설 후 매출액 추정	매장 개설 후 매출액 추정

상권과입지 구분 그림

상권과 입지의 차이

 

• 부동산의 상권을 분석하는 목적은 해당 상권이 얼마나 오래갈 수 있느냐? 즉, 지속성을 검토하기 위함입니다. 만약 해당 상권의 인근에 신도시가 개발되고 있는 상황이거나 그럴 예정이 잡혀 있다면, 기존 상권이 낙후될 위험성이 높다고 할 수 있습니다. 따라서 그곳에서의 사업도 매출을 기대하기에는 조금 힘든 상황이 될 가능성이 높아지게 됩니다. 이럴 경우, 입지가 좋다고 해도 미래가 불안하기 때문에 그곳에 창업을 할 것인지에 대해서는 철저하게 더 분석을 해봐야 할 것입니다.
• 부동산의 입지를 분석하는 목적은 가시성, 접근성, 인지성을 통해 점포의 성공과 실패를 예측하기 위함입니다.

 
 

(2) 부동산의 상권과 입지의 핵심 Check List

구분	조사 관점	조사 내용
매물 확보	- 부동산 중개업소 또는 직접 확인	- 상권 내 파악 가능한 매물 전체 정보
매장 조건 확인	- 주변시세 대비 적정성 여부 - 통신매장에 적합한 매장여부	- 보증금, 권리금, 임대료 관리비 등 확인 - 매장 면적, 건물면적, 점포모양, 주변 상가 내 업종 파악
입지조사	- 고객 접근이 수월한가? - 인구 유동량은 얼마나 되나?	- 가시성, 접근성, 인지성 - 입지조건 조사
경쟁점 조사	- 상권 내 경쟁점 M/S비교 - 경쟁점과 우열비교 - 출점 타당성 판단	- 경쟁점 매장수, 경쟁점 임차조건, 판매실적, 근무자현황 - 내외적 비교분석표 작성
매출 예측	- 주변 경쟁점 매출 구조 파악 - 배후세대 거주민 및 상권특성 파악	- 경쟁점포 매출 분석 -내점 고객 수 예측
권리분석	- 매장의 법률적 하자 여부 체크 - 임대인의 성향 파악	- 등기부등본,토지/건축물대장,토지이용계획확인원 등 공문서 확인 - 부동산 중개업소 및 인근 상가 임차인을 통한 매장 히스토리 파악
입지선정	조사/ 분석한 자료를 토대로 입지 결정 및 매장 계약

상권 내 매장확보를 위한 객관적 자료 조사

 
부동산의 상권과 입지를 구분하시면서 진행하시고자 하는 후보매장들이 하나, 둘 늘어가면 별도의 표를 만들어서 관리하시면 나만의 가게 리스트 정리 하실 때 좀 더 쉽게 진행하실 수 있습니다. 
하나의 예시를 들어보겠습니다. 양식은 각자 편하신 대로 만들어서 사용하시면 됩니다.

 

 

추진 일자	활동내용	특이사항	비고
23.05.01	로컬 부동산을 통해 후보매장 임차조건 및 주변시세 파악	방문하는 부동산마다 권리금이 다름	ㅊ
23.05.05	상권 내 메인 동선 및 대중교통 이용 현황 파악 및 유동인구 파악	지하철 2번 출구 출, 퇴근 동선 확인
23.06.10	공부서류 확인 및 임대차계약서 로컬 부동산과 협의	임차인과 권리협의
23.06.30	임대인과 명도일정 협의 및 기타사항 협의

후보점 히스토리

 
부동산의 상권과 입지를 구분하면서 후보매장에 대한 내용들을 정리하다 보면 주변 상권에 대한 흐름 및 로컬부동산의 성향 파악뿐만 아니라, 임대인과 임차인과의 이슈미팅들이 정리되어 추후 협상을 진행할 때에도 무난하게 우위를 선점할 수 있게 됩니다.
 
부동산 입지선정의 절차는 비교적 단순하지만 확보된 물건 별로 현황을 파악하기 위해선 시간과 노력을 많이 쏟아야 합니다. 무엇보다도 고객의 입장에서 충분히 파악하고 조사하는 습관을 들이도록 해야 합니다. 주관적 입장이 아닌 객관적 입장에서 항상 매장 발굴 업무를 해야 하는 것입니다.
 
지금까지 말씀드린 Check List를 잘 작성하셨다면 매장 발굴에 필요한 대부분의 객관적인 기본 자료가 준비됐다고 할 수 있습니다. 따라서 나만의 가게 자리 잡기를 하는 데도 큰 무리가 없을 것입니다.
 
그러나 좀 더 세밀하게 입지선정을 해보고 싶으시다면 아래 표에 표기된 평가표에 체킹 하면서 하나하나 분석해 보시면 더 좋을 것입니다. 이 부분은 어디까지나 추가사항입니다. 내용만 확인하시고 나만의 가게 찾기를 진행하여도 충분한 자료는 갖춰졌다고 할 수 있습니다.
 

구분		내용	평가
			(상)	(중)	(하)
1	상권의 크기	상권의 번성 정도 (인구밀도 및 유동성)
2	접근성	상권과 입지의 접근 편리성 (도보, 자동차, 집객시설 등 고려)
3	상권 잠재력	향후 인구증가와 소득수준의 향상으로 상권의 시장규모나 인구 유동량, 궁극적으로 매출이 성장할 가능성
4	경쟁 저지성	입지가 경쟁점포보다 유리한 입지인가? 또는 주위에 경쟁점포가 많이 없는가? (고객을 독점할 수 있는 정도)
5	고객 흡인력	영업의 형태가 비슷하거나 동일한 점포가 집중적으로 몰려 있어 고객을 끌어들일 가능성이 높은 곳 또는 학교, 문화시설 등과 인접함으로써 고객을 흡인하기에 유리한 조건에 속해 있는 곳 (매장개설 담당자(예비창업자 포함)는 경쟁 저지성이 높은 입지를 선택할 것인지 고객 흡인력이 높은 입지를 선택할 것인지를 판단해야 합니다)
6	상호 보완성	상호보완 관계에 있는 점포가 서로 인접해 있는가? (이 경우, 고객 흡인력을 높일 수 있음)
7	경쟁 회피성	향후 신규 경쟁점포가 근처에 입점했을 때 후보매장(창업자의 사업장 포함)에 미칠 영향력의 정도
8	가격 경쟁력	입지의 가격 및 비용은 저렴한가? 예상 매출액이 큰 편인가? (이익 실현의 정도)

상권과 입지선정을 위한 체크리스트