부동산 정보 및 상권 - 핵심 상권 & 비핵심 상권 설명해 드리겠습니다.

부동산 정보 및  상권-핵심상권과 비핵심상권

(1) 핵심부동산 정보 및 상권

- 부동산 정보 및 상권 중에서 핵심상권이 있습니다. 설명해 드리겠습니다.

표지

 
서울 수도권(인천포함) 지역을 기준으로 보면 핵심상권은 대략 114개 정도가 될 것 같습니다.(역세권+배후세대 기준)
핵심상권을 제외한 나머지 지역을 비핵심상권으로 구분하고 있습니다.
구분기준은 상권이 있는 한 지역에서 소매 매장의 매출 및 유동인구가 정해진 기준 이상일 때 그곳을 핵심상권이라고 합니다. 편하게 생각하셔서 유동인구가 많은 역세권과 통신매장 그리고 대형 F&B 업종(스타벅스, KFC, 버거킹, 롯데리아 등등), H&B 업종(올리브영, 랄라블라, CHICOR 등등)이 밀집되어 있는 곳 대부분이 핵심상권으로 분류되어 있다고 생각하셔도 될 것 같습니다. 그러나 상권은 매년 변화되기 때문에 핵심상권이 비핵심상권이 될 수도 있고, 비핵심상권이 핵심상권으로 성장하기도 한다는 점은 알아두시는 게 좋습니다.
 
 

부동산 및 상권은 변합니다

대표적인 예로 홍대상권, 강남역상권, 인천 구월동로데오 상권이 있습니다. 그곳에 가보시면 아시겠지만 메인 입지 내 웬만한 코너 입지는 대부분 통신 매장 또는 H&B, F&B 매장이 입점해 있는 상태입니다. 현재 다른 상권에 비해서 상권 변화의 흐름이 가장 빠르다고 볼 수 있습니다. 코로나19 이전에는 화장품 업종이 메인 상권에 브랜드별 경합을 하였지만, 현재는 화장품 판매는 온라인 또는 올리브영과 같은 양판점에서 판매가 더 활발히 이뤄지고 있는 상황입니다. 그러나 시간이 흘러 상권이 안정화된다면 이곳의 업종별 브랜드도 차츰 정리가 될 것입니다. 상권 구분 시 크게 통신 매장을 기준으로 설명해 보겠습니다.
당산역과 서울대입구역, 건대입구역 상권도 흔히 말하는 핵심상권으로 분류되어 관리되고 있습니다.
부평역과 안양역, 영등포역도 예전에는 지하상가 내 통신 판매점 및 의류 매장과 같은 선매품 적인 요소의 상품들을 판매하는 매장이 밀집하여 통신매장이 불화성을 이루고 있던 곳이었지만, 점점 쇠퇴하고 있습니다. 이에 미뤄서 볼 때 통신시장의 변화는 다른 업종에 비해 변화의 폭이 참 빠르다는 생각이 듭니다.
 
먼저, 핵심상권 내 매장 출점은 통신매장뿐만 아니라, 타 업종도 입지를 차지하려고 하기 때문에 경쟁이 치열한 곳이 대부분입니다. 따라서 자연스럽게 투자금이 높게 형성되어 있습니다. 권리금도 비쌀 뿐 아니라, 보증금 및 월 임차료에 대한 부담도 만만치 않습니다. 이 때문에 핵심상권의 매장 출점에서 가장 중요한 점은 투자대비 효율성이라고 할 수 있습니다.
 
 

투자대비 효율성 우선 검토 필요

만약 핵심상권 내 좋은 입지가 주변시세에 비하여 권리금이 없거나 임차료가 높다면 건물주가 장난(법인 임차인만 선호하며 일정 기간이 되면 임차료를 무리하게 인상하여 명도-토지 또는 건물을 소유한 부동산 점유자가 점유권을 타인에게 옮기는 것-를 주기적으로 시키는 건물)을 칠 수도 있기 때문에 꼼꼼하게 따져봐야 합니다. 매장개설 업무가 처음이시라면 이런 물건은 피하시는 게 좋습니다. (대부분 기업형 컨설팅 업체가 부동산 중개를 하는 경우가 많습니다)
 
더구나, 제소전 화해조서(이 부분에 대해선 추후 자세히 설명하도록 하겠습니다)까지 받아놓고 임대차 계약을 한다면 그 매장을 장기간 확보 유지하기란 거의 불가능하다고 보면 될 것 같습니다.
 
제가 예전에 만나본 건물주는 “임대차 계약 기간이 종료되면 당사가 우선협상자가 되며, 임대인이 요청하는 대로 월 임차료를 인상해 주는 것에 합의한다.”라는 계약문구를 보여주었습니다. 당시 그 입지는 다이소가 입점해 있는 상태였는데 상품발주 및 검수를 하루 2번씩 하는 전국 1등매장이라는 것을 CCTV를 보여주며 확인시켜 주었습니다.그만큼 핵심상권 내 좋은 매물이었기에 건물주가 절대적인 권한을 갖고 임대차계약을 맺고 있었던 것입니다. 사실 핵심상권 내 법인과의 협상에서는 건물주가 절대적인 우위를 차지하고 있기 때문에 독소조항을 무조건 피해 갈 수만은 없다는 게 현실이기도 합니다.
 

업종별 소비층 파악이 우선입니다

개인적으로는 앞으로의 통신매장 상권은 핵심상권에서 비핵심상권으로 변화되어 성장하지 않을까 생각을 합니다. 그래서 저는 올해 초부터 일반상권(주택가 밀집단지 또는 학원가, 유흥+주택가 상권)을 중심으로 메인동선 내 매장을 타겟팅해서 관리하고 있습니다. 언젠가는 그 상권도 통신매장에 대한 필요가 있을 것이라 예상이 되기 때문입니다
 
좋은 입지의 우수 매장은 하루 아침에 생겨나는 게 아닙니다. 꾸준히 상권조사를 하고 인근 부동산과의 관계를 잘 맺어가며 상권변화에 민감하게 반응을 보여야 합니다. 포기하지 말고 끝까지 관찰할 때 결국, 우수매장을 선점할 수 있게 됩니다.
 

(2) 비핵심 부동산 상권

- 유형별 부동산 상권 중에서 비핵심상권이 있습니다. 설명해 드리겠습니다.

비핵심 부동산 상권은 저평가된 상권으로 흔히 구상권이라고들 말합니다. 그러나, 말씀드렸듯이 비핵심상권도 상권의 변화에 따라 핵심상권으로 성장하기도 합니다. 따라서 항상 부동산 시장 흐름에 민감하게 반응하고 있어야 합니다.
 
발산역(마곡지구, 서울권내 신규상권)과 의정부역(지상, 구상권으로 분류되었던 곳)은 잘 알려지지 않은 비핵심상권이지만 주변 상권의 성장으로 외부 유입이 꾸준히 늘어나고 있습니다. 향 후 성장 가능성이 있는 곳이 아닐까 생각합니다. 발산역은 마곡지구의 개발로 외부 유입인구의 지속적인 증가로 탄탄한 배후세대를 기반으로 꾸준한 성장을 보이고 있습니다(최근까지 통신매장을 제외한 대부분의 소매업종에서 건물 준공 전 선계약을 통한 전략적 상권운영을 계획하고 있습니다). 마곡지구는 3년정도의 시간이 흐른 뒤에는 상권이 안정화되어 핵심상권으로 분류될 것으로 보입니다.
의정부역은 신세계백화점과 로데오 상권의 성장으로 외곽지역의 거주민들을 흡수할 것으로 예상됩니다. 현재까지 의정부역은 지하상가를 중심으로 핵심상권으로 분류되어 관리되었지만, 전체적으로 지하상가 내 판매점의 위축으로 지상상권이 성장하지 않을까 하는 의견이 지배적입니다.
 
 

(3) 부동산 상권을 파악할 때 유의할 점

- 유형별 부동산 상권 중에서 비핵심상권이 있습니다. 설명해 드리겠습니다.

① 지역특성을 대강 알고 들어가서는 절대로 안 됩니다. 확실히 파악하고 들어가야 합니다.
② 시설에 현혹되어서는 안 됩니다. 처음 매장을 개업해 보는 초심자일수록 시설에 넘어가는 경우가 많으므로 주의해야
    합니다.
③ 권리금이 터무니없이 싼 곳은 좋은 입지가 아닙니다. 역세권이라고 다 좋은 입지는 아니라는 것입니다. 왜 쌌는지 철저하
     게 상권분석을 해봐야 합니다.
 
* 장사로 성공하는 것이 무엇보다 중요하지만, 그보다 더 중요한 것이 바로 실패하지 않는 것입니다. 그
   래서 입지 선정에는 항상 신중에 신중을 기해야 합니다!!
 
핵심상권과 비핵심상권은 대부분의 사람들도 알고 있을 것입니다.
왜냐하면 요즘은 유튜브와 같은 개인 채널을 통해 다양한 정보들이 넘쳐나고 있기 때문입니다.
그러나, 아는 것과 모르는 것은 분명히 차이가 있습니다.
상권 조사를 진행하실 때 꼭!!! 철저하게 준비하셔야 합니다!!
 
감사합니다.