부동산 정보 및 상권 - 역세권

부동산 정보 및  상권

부동산 정보 및  상권 - 역세권

- 입지가 좋은 대표적인 부동산 정보 및 역세권

 
부동산 역세권은 역(기차, 지하철 등)을 중심으로 한 다양한 상업, 업무, 주거 등의 활동이 이뤄지는 지역을 말합니다. 역세권의 범위에 대한 명확한 구분은 없으나 보통 도보로 5~10분 이내에 도달할 수 있는, 역사중심으로부터 반경 500m 이내의 지역을 지칭합니다.
 
보통 부동산 역세권은 거의 모든 지역에서 상권이 활발하게 형성되어 있는 곳 중 하나입니다. 그러나 모든 역세권 입지가 좋은 것은 아닙니다. 유동인구가 가장 많은 출입로만 장사가 잘 됩니다. 그 출입로를 중심으로 대형 백화점, 쇼핑센터, 대학교, 입시학원 등의 이용시설이 활발하게 성장하게 되기 때문입니다. 그 외의 출입구에 있는 지역은 보통 특별한 상권이 제대로 형성되지 못하는 경우가 많습니다. 물론 당연하게도 좋은 역세권 입지는 권리금도 임대료도 높기 마련입니다.
 

 

부동산의 역세권 상권

부동산 역세권 상권 중에서 가장 좋은 입지를 찾는 방법은?

부동산 역세권에서 어디가 좋은 입지인지 쉽게 알 수 있는 방법은 노점상이 어디에 더 많은가를 보면 잘 알 수 있습니다. 역세권뿐만 아니라, 유동인구가 많고 장사가 잘 되는 곳에는 어디든지 노점상들이 길목을 차지하고 있습니다. 바로 그곳이 메인 핵심동선입니다. 간단하게는 인구 유동량과 주요 시설물만 파악해도 메인 핵심동선을 잘 알 수 있을 것입니다.
 
우리가 잘 알고 있는 서울의 대표 역세권인 신촌역, 서울대입구역, 신림역, 강남역, 홍대입구역, 여의도역, 건대입구역, 부천역, 인천터미널역, 산본역, 범계역, 서현역, 미아사거리역, 홍제역, 연신내역 등에서 노점상이 밀집된 출구는 몇 번 출구일까요? 또 배후 단지 및 상가가 밀집되어 있는 출구는 어디일까요? 몇 번 출구에 버스노선이 가장 많을까요?
이러한 사실을 알고 현장에 나가시면 훨씬 더 상권분석이 재미있어질 것입니다.
 
예로 양재역 상권을 들어보겠습니다. 양재역 상권은 1~8번 출구까지 있습니다. 가장 발달한 출구는 5번, 6번 출구입니다. 특히 5번 출구는 마을버스 노선이 발달하여 인근 아파트 단지 내 거주민들은 대부분 5번 출구를 이용하고 있습니다. 그리고 오피스 상가 및 유흥가 상권이 발달하여 유동인구가 모이는 곳이기도 합니다.
 
그런데 자세히 보시면 7번 출구에도 양재 환승주차장이 있는 걸 알 수 있습니다. 이곳을 이용한 출·퇴근 이용객들도 굉장히 많은 편입니다. 하지만 이곳을 좋은 역세 상권이라고 말하기는 쉽지 않습니다. 왜냐하면 환승주차장을 이용하는 고객들은 대부분 출·퇴근하기에 바쁜 시외버스 이용객들이기 때문입니다. 그들은 대부분 물건을 구매하거나 비교할 수 있을 만큼의 시간적인 여유를 낼 수가 없습니다. 하지만 최근에는 7번 출구를 중심으로 신축상가와 지하상가가 발달하기 시작하면서 외부유입 인구가 증가하고 상권이 조금씩 성장하고 있는 추세입니다. 또한 7번 출구에 있는 패스트 푸드점은 굉장히 장사가 잘 되는 곳 중 하나입니다(패스트푸드 본사 직원을 통해 직접 들었습니다). 출근 또는 퇴근시간을 이용하여 식사거리를 구매하고 버스를 타는 승객이 많기 때문입니다. 당연하게도 인근 커피숍들도 꽤 잘 된다고 합니다. 그러나 이런 곳들은 신축건물이다 보니 임차료가 상당히 높은 편입니다.
 
3번과 4번 출구는 빌라 중심의 가족 세대 거주 상권이며 학생들 중심의 아이템들이 주를 이루고 있습니다. 아마도 젋은 학생들이 많이 있는 곳이라는 예측을 할 수 있겠죠? 맞습니다. 은광여고가 상권입니다. 그러나 이곳은 경사가 높아 외부 유입인구의 소비는 쉽지 않습니다. 보통 우리는 이것을 아까 말씀드렸던 ‘흐르는 상권’이라고 말합니다.
 
이렇듯 양재역 하나만 놓고 분석해 봐도 각각의 출구 중 어디가 좋고 어떤 출구에 어떤 아이템이 좋을지를 자세히 살펴볼 수 있습니다. 아래의 수도권 전철 노선도를 보면서 여러분들이 거주하는 곳 또는 자주 이용하는 곳의 지하철역을 유심히 살펴보세요.재미있는 결과들이 눈에 보이실 겁니다.
  

- 통신매장의 특성과 맞지 않는 부동산 정보 및 역세권

참고 말씀을 드리면 통신매장이 적합하지 않은 역세권이 있는데 바로 젊은 여성고객이 많이 이용하는 곳입니다. 예를 들면, 이대역, 성신여대역, 동대문역사박물관역(의류 도소매 매장 밀집지역), 숙대입구역, 등이 있습니다. 그리고 대학가에 자리 잡고 있는 역세권(중앙대, 숭실대, 경기대, 경희대, 고려대, 숙명여대, 경인교대 등)은 상권이 약하여 발전 가능성이 없는 곳입니다. 이러한 곳은 역세권이라기보다는 대학가로 분리해서 보는 게 맞을 것 같습니다. 물론, 의류, F&B, H&B, 미용실, 네일아트 등등의 업종은 메인 상권이 될 수 있습니다. 그렇기 때문에 업종에 따른 상권 구분이 절대적으로 필요한  것입니다.
 
그렇다면 교대역은 어떨까요? 교대역은 복합상권(오피스+유흥+주거+학교+법원)으로 다양한 연령층이 고른 시간대에 이용을 하기 때문에 괜찮은 역세권입니다. 물론 모든 출구가 다 좋은 상권은 아닙니다. 제가 이곳에 매장을 개설하면서 상권조사를 해본 결과, 1번, 5번, 6번, 11번 출구를 이용하는 유동인구가 가장 많았고 주 소비층을 이루고 있었습니다. 물론, 이런 출구 주변의 상가는 임대로 및 권리금이 높게 형성되어 있었습니다. 그러나 잘 찾아본다면 이곳에서도 분명히 좋은 입지가 나올 것이라고 생각합니다.
 
감사합니다.