본문 바로가기

부동산의 이해

부동산의 입지(LOCATION)란 무엇일까요?

부동산의 입지(location) 분석을 제대로 해야 성공하는 창업을 할 수 있습니다.

저는 15년 이상 현업에서 상권 및 입지분석 업무를 담당하고 있는 직장인입니다.
직장인, 주부, 학생, 취준생, 퇴직 후 제2의 인생을 준비하고 계시는 분들에게 좋은 상권, 좋은 입지를 찾아서 나만의 가게를 오픈하는 것은 어떻게 진행이 되는지 자세히 알려드리고 싶습니다. 무작정 아무런 준비 없이 가게를 오픈해서 1년이 못되어 폐업을 하시는 분들을 종종 보았습니다. 상권(marketing area)이 무엇인지 입지(location)가 무엇인지를 알고 가게를 찾는 분들과 모르고 가게를 찾고 계시는 분들의 차이는 너무나도 극명합니다. 신중하게 접근하셔야 합니다.
제가 집필한 책(찾으면 보이는 핸드폰 매장 입지의 정석(전자책), 찾으면 보이는 매장 입지의 정석, 어서 와, 창업생각하고 있구나)을 참고하셔도 좋습니다.

입지 설명
입지 표지

부동산의 입지(LOCATION)

 

(1) 부동산의 입지(location)의 특성

 
부동산의 입지(LOCATION)란 “사업을 하는 장소”를 의미합니다. 입지라는 개념에는 점포의 위치뿐 아니라, 그곳의 위치적 조건까지도 포함되어 있습니다. 따라서 좋은 입지는 위치적 조건이 좋은 곳을 의미한다고 볼 수 있습니다. 입지는 상권과 달리 한 번 선택하여 매입을 하였거나 임차하게 된 경우, 변경이 불가능하기에 매장을 개설할 때 가장 신중하게 결정해야 할 부분이기도 합니다. 입지가 고객이 구매를 결정하는 중요한 요인으로 작용할 수 있기 때문입니다. 입지에서는 상품과 고객이 만나게 되는데 이 때 소비자들은 구매를 결정하는 데 많은 영향을 받게 됩니다.
 

(2) 부동산의 좋은 입지(location)의 조건

 

- 최고의 매장은 입지에 달려 있다

부동산의 입지(location)는 소매업의 성공과 실패를 좌우할 만큼 중요합니다. 그러나 사실 우리는 어떤 자리가 좋은지에 대해서 명확히 알고 있진 못합니다. 이 자리가 좋은 것 같기는 한데 왜 좋은지 그 이유를 알지는 못한다는 것입니다. 사실 언뜻 보기에 좋아 보이는 입지도 자세히 살펴보면 그렇지 않은 경우가 있고, 별로인 것 같은 입지도 자세히 보면 좋은 입지인 경우도 있습니다.
예를 들어 단순히 유동인구가 많으면 좋은 입지라고 할 수 있을까요? 인도의 폭이 넓으면 좋은 입지라고 말할 수 있지만, 유동인구는 많은데 인도의 폭이 좁으면 나쁜 입지라고 말합니다. 인도의 폭이 좁은데 사람들이 많으면 본능적으로 걷는 속도가 빨라지게 되어 매장 앞을 그냥 스쳐 가게 되기 때문입니다. 이런 상권을 보통 ‘흐르는 상권’이라고 합니다. 보기에는 좋아 보이지만 이런 곳에 입점해서는 성공적인 매출을 기대하기가 어렵습니다. 이러한 이유 때문에 눈에 보이는 것 외에도 그 이상을 볼 수 있는 눈썰미와 풍부한 지식이 있어야 좋은 입지를 선정할 수 있게 됩니다.
그러므로 소매업은 입지요인을 잘 고려하여 입지를 선택해야 합니다. 모든 매장의 가장 중요한 핵심 입지요인은 세 가지입니다.
 

첫째. 가시성 (눈에 잘 띄어야 한다)
둘째. 접근성 (접근하기 쉬워야 한다)
셋째. 인지성 (기억하기 좋아야 한다) 

 
이 세 가지에 대해 좀 더 자세히 살펴보도록 하겠습니다.
 

① 가시성

가시성은 ‘매장이 얼마냐 잘 보이느냐?’입니다. 매장이 눈에 잘 띄어야 고객들이 찾아온다는 것은 누구나 잘 알고 있는 상식입니다. 또한 도로를 걷고 있는 고객들에게 잘 보이느냐? 차량을 이용하는 고객들에게 잘 보이느냐에 따라서 업종 및 입지 선택이 달라지게 됩니다.
매장을 세울 후보입지를 점 찍어놨을 경우, 후보입지가 눈에 잘 띄는지 고객들이 접근 가능한 모든 방향에서 걸어보고, 또 차도 타봐야 합니다. 이때 간판이나 매장을 가리는 장애 요소(조형물, 나무 등)는 없는지도 알아야 합니다.
 
일반적으로 점포의 전면이 넓거나, 유동인구가 많은 도로에 있는 점포일 때 가시성이 좋다고 판단됩니다. 반대로 유동인구는 많지만 인도의 폭이 좁거나 걷는 데 불편을 주는 노점상 등이 인도에 많이 있을 경우, 가시성이 좋지 않습니다. 영등포역 지상(통신매장에서는 핵심상권으로 분류하고 있음) 상권이 대표적으로 여러 방해요소가 있는 상권이라고 할 수 있습니다.
영등포역은 사람들은 많지만 인도폭은 좁고 노점들이 즐비해 있기 때문에 유속이 빠릅니다. 게다가 도로폭이 넓어 반대편 유동인구의 유입도 쉽지 않습니다. 매장 전면이 다른 곳에 비해 넓어야 가시성이 그나마 확보될 수 있는 상황입니다. 그런데 이곳은 권리금이 너무 비싸서 대형매장을 확보하기가 쉽지 않습니다. 이러한 이유로, 영등포역 근처에서는 입간판, 돌출간판, 지주간판, 외부 익스테리어(exterior) 등등 고객의 시선을 끌어들이기 위한 많은 방법들이 시도되고 있습니다.
 
가시성이 높을수록 고객은 점포를 쉽게 찾고 신속한 의사결정을 할 수 있게 됩니다. 또한 고객에게 깊은 인상을 제공합니다. 혼잡한 도심 입지에서는 가시성이 더욱 중요합니다. 특히 다른 건물이나 나무 등에 가려서 가시성이 낮은 입지, 소매점이 혼재한 입지에서는 먼 거리에서도 점포를 알아볼 수 있는 시설물을 설치하는 것이 좋습니다.
예를 들어 KFC의 커넬 할아버지 입상은 사람들에게 KFC 매장이 어디 있는지 잘 알려주는 일종의 트레이드 마크이자 그 자체로 마케팅 역할을 감당해 내는 훌륭한 홍보 도구입니다. 그러므로 간판이나 시설물은 통행자가 점포를 찾아올 만큼 구매력을 증가시킬 수 있는 개성과 인식성을 제공해야 합니다.
 

② 접근성

접근성은 ‘고객이 얼마나 쉽게 매장에 들어올 수 있느냐’입니다. 접근성은 입지(location)를 고려할 때 세 가지 요소 중 가장 중요한 요소입니다. 가시성과 인지성이 아무리 좋아도 고객이 접근할 수 없다면 소용없기 때문입니다. 보통 매장 앞의 도로조건(대중교통 편의성)과 건물 내 진입조건, 그리고 건물 내 주차장 여부가 고객 접근성에 영향을 미치는 중요한 요소들입니다.
대중교통 이용이 편리한 곳일수록, 또 역이나 버스 정류장에서 가까울수록 접근성이 높다고 할 수 있습니다. 그러나 유동인구가 많고 주 통행로에 매장이 있더라도 매장 또는 건물로 들어오는 출입구가 엉뚱한 곳에 있다든지, 출입구를 찾기 힘들게 되어 있다면 접근성이 떨어진다고 할 수 있습니다. 또 매장 앞의 도로가 일방통행로이거나 차량통행량에 비해 도로 폭이 좁아 항상 정체가 된다면 이것 또한 고객들의 접근성을 떨어뜨리는 요인이 됩니다. 소비자가 차량을 이용할 시에는 주차공간에 대해 굉장히 민감하게 반응하므로 주차장의 여부에 따라서도 고객 내점률에 차이를 보이게 됩니다.
 

③ 인지성

인지성은 ‘매장 위치를 고객들이 얼마나 쉽게 인지할 수 있는가’입니다. 어떤 곳은 한 번 스쳐가면서 보았을 뿐인데 몇 개월이 지나도 쉽게 찾아갈 수 있습니다. 반면에 어떤 매장은 수 차례 방문해도 찾아갈 때마다 위치가 헷갈리는 곳도 있습니다. 인지성의 차이가 불러오는 결과입니다. 인지성이 높을 경우 매장을 찾아가기가 쉽고 매장의 위치를 설명하기도 쉬워집니다.
매장의 인지성을 높이기 위해서는 주변에 누구나 알 법한 유명한 건물이나 매장 또는 브랜드가 있으면 좋습니다. 은행이나 지하철역, 백화점, 등등이 대표적으로 인지성을 높이는 시설물이라고 할 수 있습니다.
 
이외에도 살펴보아야 할 입지요소들에는 다음과 같은 것들이 있습니다.
 

* 주변상권의 특성 (동종업종 매장의 유무 및 분포도. 어떤 매장들이 자리 잡고 있는지 파악)
* 주변상권의 향후 성장가능성
* 심리적으로 느끼는 안전 및 보안 (대로변에 있을수록 대체로 높아짐)

 

- 핸드폰 매장 입지(location)의 특성

 
통신매장은 입지(location)를 결정하는 요소로서 ‘CE(Customer Experience)’가 매우 중요합니다. 쉽게 말하면 ‘고객을 얼마나 잘 대접하느냐’, ’고객은 얼마나 대접을 잘 받았는가!입니다. 핸드폰 매장의 경우, 인지성이 좋은 매장은 대부분 서비스가 좋은 매장인 경우가 많습니다. 매장의 점장이 정말 친절해서 다시 찾고 싶을 때, 핸드폰 매장은 매장을 방문하는 고객도 늘릴 수 있고, 구매율 또한 늘릴 수 있다는 것입니다. 다른 소매매장(Retail Store)도 비슷할 거라고 생각됩니다.
입지(location)가 좋은 곳의 매장이 친절하기까지 한다면 매출은 충분히 만족하실 만큼 나올 거라 생각됩니다.