부동산의 상권(marketing area)이 무엇인지 알려드립니다.

부동산의 상권(marketing area)이 무엇인지 알려드립니다.

 
부동산의 상권(marketing area)이 있다면 그 곳에는 반드시 부동산의 입지(location)가 설명되어야 합니다.

부동산의 상권(marketing area)이 무엇인지 알려드리도록 하겠습니다. 저는 상권분석 전문가 입니다. 상권 관련 전문 서적을 3권 집필을 하면서 이론적인 영역을 공부했었고, 또 현장에서 실질적인 상권분석 업무를 하고 있습니다. 상권(marketing area)이 무엇인이 안다면, 손해 보지 않는 나만의 멋진 가게를 찾아 낼 수 있습니다.
다시 말해서 입지 선정도 자연스럽게 할 수 있습니다.

상권분석 이미지

부동산의 상권이 무엇일까요?

소비재(Goods) 3가지의 특징만 알면 됩니다!!!

현재 상권 분석 및 매장 입지 관련 업무를 하고 있습니다. 15년 이상 한 분야에서 업무를 하다보니 관련 강의도 하게 되었고 또 관련 책도 집필하게 되었습니다. 제가 아는 지식과 경험을 이곳 티스토리에 나누면 좋겠다는 생각을 하게 되었습니다. 저에게도 많은 도움이 되리가 믿습니다. 누군가에게 도움을 줄 수 있는 사람이 된다는 것은 참 행복한 것 같습니다. 

1. 부동산의 상권이 무엇인지 또 이 단어가 뜻하는 의미가 무엇인지 설명해 드리겠습니다.

부동산의 상권(marketing area)에 대한 사전적 의미를 보면, 상권(marketing area, 商圈)이란 “상업지구 또는 상점이 고객을 유인할 수 있는 지역”을 뜻한다고 적혀 있습니다. 이를 쉽게 풀어보면 상권이란 소비자가 살고 있는 지리적 지역의 넓이를 의미한다고 볼 수 있습니다. 보통 상권은 그 상업시설이 제공하는 상품의 종류, 상품의 가격, 배송, 기타 서비스, 입지조건, 교통편 등에 의해 규정됩니다. 이전에는 상권이 지리적 인접지역으로 한정되었으나, 교통시설의 발달과 배송 서비스의 발전, 대형 슈퍼마켓과 백화점의 진출로 인해 상권은 점차 넓어지고 있습니다. 즉, 상권은 하나의 매장이 고객을 흡수할 수 있는 공간적인 범위를 뜻함과 동시에 실질적인 구매 능력이 있는 소비자의 분포 공간을 의미합니다. 점포경영에 있어서 상권을 효율적으로 확대하는 것은 중요한 과제 중 하나입니다.”
성공적인 상권 구축을 위해서는 반드시 고객 분석이 필요합니다. 상권은 물품을 구매하는 고객의 행동심리와 소비 동기에 의해 정해지게 되기 때문입니다. 결국 상권분석의 궁극적인 목적은 물건을 구매하는 고객의 소비 욕구를 발생시키는 것에 있다고 해도 과언이 아닙니다.
이와 같은 내용을 토대로 상권을 단계별로 구분하는 방법이 있습니다.
매출액을 기준으로 하여 점포 전체 매출액의 70%를 점하는 지역을 1차 상권, 15%를 2차 상권, 나머지를 3차 상권으로 분류하는 방법입니다. 업체에 따라서는 상권단계를 60~65%, 30%, 5~10% 순으로 상권단계를 나누기도 합니다.
 

구분	내용	비고
1차상권	총매출의 70%를 차지하는 지역 또는 고객의 내점 빈도가 주 2회인 지역	도보 10분 1.5km이내
2차상권	총매출의 15%를 차지하는 지역 또는 고객의 내점 빈도가 주 1회인 지역	도보 20분 4km이내
3차상권	2차상권 밖에서 가끔 내점하는 고객의 범위

상권 구분

 
광고 등의 판매촉진 마케팅 전략을 수립하는 경우에는 상권을 분할하여 대응하는 것이 매우 효과적입니다. 또한 경영전략도 역시 상권의 단계별 속성을 충분히 파악하여 대응하여야 합니다.

상권의 범위 구분

2. 부동산의 상권의 크기를 결정하는 소비재가 있다는 것 들어보셨나요?

■ 소비재란?

부동산의 상권(marketing area)의 크기는 상점이 파는 물건에 따라 변하기도 합니다. 예를 들어 과자는 아주 가까운 범위의 고객만 구입하러 올 확률이 높지만, 가전 제품 같은 경우에는 지리적 요건이 멀어도 가격만 저렴하다면 얼마든지 구매가능성이 높아질 수 있습니다.  이와 같이 상권의 크기를 결정하는 제품을 ‘소비재’라고 부릅니다. 소비재는 크게 편의품, 선매품, 전문품으로 분류할 수 있습니다.
 

① 편의품(convenience goods, 便宜品)
 

편의품은 구매 빈도가 높고 구매비용이 저렴한 상품들입니다. 식료품이 대표적인 예이며. 보통 근거리에서 소비가 이뤄지게 됩니다. 예를 들어 어떤 자취생이 편의점에서 김밥과 우유를 구매한다면, 인근 500m 이내 또는 도보 10분 이내의 소매점을 이용하는 것이 일반적일 것입니다.
식료품 외에 일용잡화(면도기, 샴푸, 화장지 등등)와 같은 생활필수품의 경우에도 구매거리가 짧고 편리한 장소를 찾게 됩니다. 화장지 한 묶음을 50% 할인한다고 강남에서 강북으로 지하철을 타고 가는 사람은 없을 것입니다.
이외에도 편의품은 긴급한 상황에서 가격에 구애 받지 않고 구매할 수밖에 없는 긴급상품과 시장노출과 포장에 따라 충동적으로 구매하게 되는 충동상품으로 세분화 될 수도 있습니다.
편의품을 파는 대부분의 소매점(편의점, 약국, 분식집 등)은 편의품에 특성에 따라 주택에 근접된 입지를 취하는 경우가 많고 대부분 소규모의 상권을 갖게 됩니다.
 

② 선매품(shopping goods, 選買品)

선매품은 한 번의 소비로 없어지는 제품이 아닌, 한 번 사게 되면 오랫동안 쓰게 되는 다소 비싼 가격대를 형성하고 있는 제품을 말합니다. 대표적으로 가전제품이 있으며 휴대폰 단말기 또한 대표적인 선매품에 속합니다.
보통 가격이 비싸고 구매횟수가 적기에 품질, 형태 등에 대해 여러 가지로 생각하게 되는 제품입니다. 이에 따라 구매를 계획하고 실행하는 데 편의품보다 더 많은 시간과 노력을 소비하게 되며 여러 제품을 비교하여 최종적으로 결정하는 모습을 보입니다.
선매품을 취급하는 소매점포는 편의품보다는 좀 더 인구의 유동성이 높은 지역의 소매 중심지나 상점가에 입지하게 되며 편의품보다 넓은 범위의 상권을 갖게 됩니다. 또한 선매품은 제품을 취급하는 전문 상점들이 서로 인접해 하나의 상가를 형성하며 발전하는 경우도 있습니다. (ex-용산 전자상가)
그러나 최근 휴대폰 매장은 편의품과 같이 주택가 상권 내에 오픈하는 경향이 있습니다. 동종업체 간 경쟁심화로 인해 상권의 범위가 좁아지고 있는 것입니다. 따라서 휴대폰 매장은 상권분석을 보다 철저히 해야 합니다.
 

③ 전문품(specialty goods, 專門品)

전문품은 제품 별로 독특한 특징을 갖고 있으며 브랜드화 되어 있는 제품을 말합니다. 보통 소비자가 상표 또는 점포의 신용과 명성에 따라 구매하려는 경향이 강합니다.
소위 명품이라고 불리는 제품이 대부분 전문품에 해당하며, 경우에 따라서는 전자제품일지라 하더라도 브랜드에 따라 구매하려는 경향이 강한 제품들은 전문품으로 분류하기도 합니다. 자동차, 피아노, 고가품의 의류, 가방, 시계 등등이 전문품에 속합니다.
전문품은 가격이 가장 비싸고 구매횟수도 가장 적기에 많은 수의 판매점을 지닐 수 없습니다. 그러나 마진이 높고, 소비자들의 구매 행동 범위가 높아서 상권이 가장 넓은 소비재에 속합니다.

■ 부동산 상권(marketing area)을 소비재만으로 구분 또는 결정하면 안 되는 이유

부동산 상권(marketing area)을 검토하는 경우 식료품은 편의품, 휴대폰 단말기 및 의류는 선매품으로 단순하게 분류하는 것은 바람직하지 않습니다. 동일 업종에 있어서도 점포의 규모나 품목 구성 등에 따라서 좁은 상권을 가질 수도 있고 넓은 상권을 가질 수도 있기 때문입니다. 예를 들면 같은 음식점이지만 분식점의 상권에 비해 스테이크 전문점 같은 레스토랑은 상권의 범위가 훨씬 더 넓습니다. 또한 같은 편의품을 취급하더라도 대형 슈퍼마켓과 조그마한 골목가게의 상권은 다를 수밖에 없습니다. 보통 상품 품목 구성의 폭과 깊이를 전문화하고, 다목적 구매와 비교구매를 가능하게 할수록 대규모 상권을 가지게 됩니다.
 
 
정리를 하자면, 부동산의 상권(marketing area)을 검토 하시기 전, 내가 하고자 하는 아이템이 무엇인지를 먼저 선정해야 합니다. 
다시 말해서, 소비재(Goods)에 따라서 상권의 의미 및 범위가 달라지기 때문입니다.
아무쪼록 좋은 길잡이가 되어서 좋은 가게 성공하는 가게를 찾으시기를 바랍니다.